司法赋能助力城市更新稳步前行

何永林

城市是我国经济、政治、文化、社会等方面活动的中心，在党和国家工作全局中具有举足轻重的地位。习近平总书记强调：“坚持人民城市人民建、人民城市为人民”，为城市更新工作指明了方向。近年来，贵阳贵安城市更新取得显著成效，一批城市更新项目得以顺利实施，老旧小区改造让群众直接受益。在这一过程中，司法力量主动参与基层治理，通过前端介入、机制创新，有效防范化解城市更新工作中面临的法律问题，助力城市更新工作在法治轨道上稳步前行。

老旧小区改造涉及产权关系、利益协调等多重复杂问题，一些共性法律风险需要引起重视。其一，应重视产权关系梳理。由于历史原因，部分建成时间较长的小区，存在产权资料不全、权属边界不清等情况。比如一些源于企业福利分房、单位改制划转的房屋，由于年代久远、档案流转等因素，产权证明链条不够完整，在加装电梯、外立面修缮等需要产权人共同决策的事项中，容易出现意见分歧，影响改造进程。这类问题在老旧小区改造中具有一定普遍性，需要通过规范的法律路径逐步厘清。

其二，应重视合同履行的规范性。在城市更新工作中，部分项目由于前期合同条款不够细致、履约监管不够到位，会出现施工标准不达标、材料更换未按约定等情况。这既与市场主体契约意识有关，也反映出合同管理机制需要进一步完善，通过更严谨的条款设计和过程监督，减少纠纷隐患。

其三，应抓好多元利益的协调。老旧小区居民结构多样，对改造内容的需求存在差异，比如在公共空间利用、设施更新等方面，不同年龄、职业的居民往往有不同诉求。若沟通协商不充分、方案公示不到位，容易引发误解，需要通过更畅通的参与渠道凝聚共识。

上述法律风险的产生，既有历史因素，也有机制层面的改进空间。首先，应正视程序规范存在的薄弱环节。部分项目在前期筹备中，对听证、公示等法定程序的落实不够细致，有的因工期压力简化了必要流程，导致居民知情权、参与权保障不够充分。这并非主观故意，更多是对“程序正义保障实体公正”的认识需要深化，需在效率与规范之间找到更合理的平衡。

其次，应提升部门协同效能。老旧小区改造涉及规划、住建、档案、供水等多个部门，由于信息共享、流程衔接不够顺畅等原因，会出现协调周期较长的情况。特别是在处理历史遗留问题时，需要多部门联动形成合力，这就要求应进一步完善常态化协同机制。

针对老旧小区改造中暴露出的主要法律风险，贵阳司法系统主动作为，将法律服务嵌入改造全流程，形成了一系列可复制的经验。

合规审查提前介入。2024年6月，贵阳市中级人民法院与市住建局联合建立“改造项目法律体检”机制，组织专业团队对重点项目开展前置审查。在某片区改造中，司法团队针对历史建筑保护与改造规划的衔接问题提出优化建议，既保障了文化遗产安全，又不影响改造进度；在多个小区加装电梯项目中，通过专业评估破解日照间距争议，方案通过率提升20多个百分点。这种防患于未然的模式，使经过审查的项目纠纷发生率大幅下降，为顺利施工奠定了基础。

合同管理机制优化。针对改造中的合同问题，司法机关联合住建部门制定《老旧小区改造合同示范文本》，细化材料标准、履约担保等条款，并推行“双备案”制度，所有合同需在司法局“筑法云”平台备案。同时推行“合同履行监测哨”，由辖区法律顾问定期巡查项目现场，及时发现并协调解决履约中的问题。这一机制让2024年相关项目的合同纠纷调解成功率保持在80%以上，平均解决周期缩短至一周内，既维护了各方权益，又保障了工程进度。

多元解纷体系完善。发挥社区党支部“轴心”作用，联结职能部门、党员、调解员,强化纠纷排查，及时就地化解。对涉及规划、工程等专业问题的争议，邀请相关领域专家仲裁员提供专业意见；确需诉讼的案件，开通“城市更新绿色通道”，优先审理、快速结案。如在某小区停车位纠纷中，通过“现场勘查+多方评议”提出的解决方案，获得90%以上居民认可，展现了多元共治的实效。

进一步推动老旧小区改造提质增效，需要从制度、技术、能力等多维度构建长效机制。一要完善法规政策供给。建议加快推进《贵阳市老旧小区改造条例》立法进程，系统解决产权历史遗留问题，明确房改房、集资房等特殊类型房屋的确权路径；探索“改造容忍度”制度，对不影响主体结构和安全的微小调整简化审批流程，提升改造灵活性；规范公共收益管理，设立专户用于小区维护，让居民共享改造成果。

二要深化数字技术赋能。构建完善“贵阳智慧司法”平台，开发老旧小区改造全流程监管模块。运用区块链技术存证规划许可、合同等关键文件，确保程序可追溯；搭建电子表决系统，通过人脸识别等技术保障居民真实意愿表达；建立纠纷预警机制，对投诉量异常的项目自动推送司法建议，实现风险早发现、早处理。

三要提升各方法治能力。开展“法治改造”系列培训，全面深入贯彻《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》。针对基层干部重点讲解《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国民法典》在改造中的应用；为业委会提供合同审查工具包，帮助其更好维护业主权益；向居民发放通俗易懂的《维权指引》，用案例解读合法维权途径，为依法推进改造打下扎实的群众基础。

城市更新作为城市高质量发展的必由之路，始终与人民对美好生活的向往紧密相连。司法赋能为老旧小区改造注入法治动能，不仅破解了产权纠纷、契约失信等具体难题，更构建起“预防－化解－治理”的全链条法治路径，为基层治理现代化提供了鲜活样本。当法治在城市更新中发挥着越来越大的作用，则贵阳贵安老旧小区改造将不仅是楼宇的翻新、设施的升级，更会成为“人民城市人民建”的生动实践。

（作者系贵州省第二女子监狱民警）